アジア不動産投資が熱い!|海外不動産セミナーでの勉強

海外不動産投資の勉強もしてみては?

こんにちは。
日本での不動産投資はかなり盛んになっていますよね。東京では買える物件がないとも聞いています。
不動産の売買価格はどんどん吊り上っていて、「これ!」と思う物件は手が出ないのではないでしょうか。

この状態がこれから数十年続くかどうかはわかりません。
東京オリンピックまでなのかもしれませんし、原発事故の問題などもあり、日本の不動産が必ずしも安泰とは思えない状況もあります。

ところで、「海外不動産投資」と聞いてどう思いますか?

私は手の届かない遠いところの話だと思っていました。
リスクもありそうだし、言葉の問題もあるし。でも、不動産投資を考えている人は勉強してみても損はありませんよね。投資はポートフォリオを組むのが基本です。不動産だけではなく、ほかの投資手段も考えてみるといいし、不動産投資であれば、日本と海外の分散投資をしたほうがいいはずです。

先日、東京国際フォーラムで「タイ・バタヤ不動産投資」のセミナーがあったので、勉強のために行ってきました。そこでのお話を少し書いてみたいと思います。

「タイ・パタヤ不動産投資」セミナー

タイ・パタヤの不動産の魅力

「アジア太平洋大家の会」代表の鈴木学さん

セミナーの前半はアジア太平洋大家の会の代表の鈴木学さんの講演でした。
アジア太平洋大家の会は2011年2月に発足した海外投資を勉強する大家さんの会です。
海外での生活(オーストラリア、中国)をご経験された鈴木学さんが立ち上げました。

会の発足の直後、東日本大震災があり、日本の未来を憂う人たちが多く会に入会したそうです。現在の会員数は2000名を超えるそうです。

ASEAN経済共同体(AEC)により変わり始めるアジア

ASEAN・東南アジア諸国連合は、2015年末にASEAN経済共同体(AEC)を発足させる予定です。ASEAN加盟国10か国が一つにまとまり、人口6億人を超える規模の一大経済圏が誕生します。

AECはいわば、欧州EUのASEAN版といえるでしょう。

「統一通貨は設けない」、「域内でのヒトの移動は熟練労働者に限定」など、EUとの相違点はありますが、「域内の関税撤廃」、「貿易の円滑化」、「投資の自由化」、「知的所有権の保護」などで共通した枠組みで構成されていて、「ヒト、モノ、カネ」の行き来が自由となることで、さらなる経済の活性化が期待されています。

また、それと同時にASEAN域内の連結性を強化するために、海路及び陸路のインフラの整備も進められています。
海路は、「インドネシア経済回廊」と呼ばれるインドネシア列島にまたぐ6つの回廊が挙げられ、回廊ごとに重点産業とそれに付随するインフラを総合的に進めるとのこと。また、陸路では、タイと中国を結ぶ「南北経済回廊」、ベトナムとミャンマーを結ぶ「東西経済回廊」及び「南部経済回廊」があります。これらの経済回廊の構築により東南アジアの東端からインド、中東、アフリカ、欧州へ向けたASEAN域内の物流の効率化、さらに周辺国からの労働者の流入、確保が期待されています。

タイのパタヤって?

私はパタヤというと、レオナルド・ディカプリオの映画「ザ・ビーチ」のイメージしかありませんでした。バンコクから近くて日帰りで行けるビーチリゾート。

バンコクからパタヤは、距離にして140kmほどです。
バンコクはもちろん、タイの首都です。タイはかなりの経済発展を遂げていて、現在では日本企業も多く進出しています。今後間違いなくバンコクは、AECの中心都市になるでしょう。
バンコクとパタヤの間には、スワンナプーム国際空港があります。スワンナプーム国際空港からバンコクまでは32km。スワンナプーム国際空港からパタヤまでは100km超です。

バンコクからパタヤに行くときには高速道路を通っていきます。
この地帯は工業地帯で、アジアのデトロイトと呼ばれているそうです。
バンコクからパタヤへの道沿いにはいくつかの町がありますが、日本人が多く住んでいる町もあるそうです(シーラーチャー)。

つまり、バンコクからパタヤまでのアクセスは非常によく、工業地帯などもあり産業も盛んであることから、そこで働く人たちの不動産需要も見込めるということです。

現在、タイでは新幹線の計画などもあり、時期については未定ですが、将来はラオスや中国ともつながる計画もあるそうです。
立地としては理想的といえそうです。

タイの不動産投資事情

不動産価格は高騰している

タイで不動産投資をしたとしても、現在のところ土地の所有権は認められていません。
つまり、建物の所有権のみが認められています。一般的には、コンドミニアムなどへの投資になります(AECが発足する2015年末には土地に対する所有権が認められるようです)。

タイでは現在、不動産価格が高騰しているとのことです。
パタヤにおいても2012年ごろに5万バーツ~7万バーツ/㎡で購入できた物件が、現在では8万バーツ~10万バーツ/㎡になっているとのことです(1バーツ=3.7円)。

しかし、上記で述べたように今後のアジアの発展を考えると、これを高いと考えるかは判断ということになりますね。

タイでは、コンドミニアムの建設計画が建てられた時点で、購入希望者を募ります。まだ、まったく着工が行われていない時点で売買契約をするのが一般的です。
そして、建築許可がおり、実際に完成するまでの間の数年(ある程度の時間がかかる)の間に、どんどん不動産価格が上がっていきます。したがって、完成した時点で、キャピタルゲイン狙いで売却してしまうオーナーも多いようです。

海外不動産投資の問題点

日本とはいろいろと違いがある海外不動産投資。うまくいけば、収益とキャピタルゲインの両方が取れるはず。けれど、やはり難しい部分もあるかと思います。リスクを最小限にできるようにできるといいですよね。
タイの不動産投資の問題点には以下の点があるようです。

  • 建物のクオリティが低い可能性がある
  • 運営方法がディベロッパーやプロジェクトによってばらつきがある
  • 中古物件の賃貸市場が未整備(客付の問題)
  • 大型物件が多いので、プロジェクトが完成すると一気に供給過多になる
  • 融資の問題(基本的は融資は難しい)

これらをどういう風に克服していくかということが課題ですね。いろいろ勉強したり、相談できるような業者を見つけられるといいのでしょうね。

難しそうだけれど将来有望かもしれない

海外不動産投資のセミナーを受けたのは初めてでした。
日本の不動産投資はある程度理解していますが、やはりいろいろな違いがあって難しそうですよね。
けれど、アジアの未来には期待できそうです。
タイは住んでいる人たちも仏教徒で温厚ですし、食糧自給率も高く素晴らしい国です。
将来は私も欲しいな~。
何事も勉強。今後もいろいろ勉強したいです。

ではまた。

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