不動産売買 | 未経過固定資産税等の精算の処理

不動産売買における固定資産税等の扱い

こんにちは。

4月だというのに東京では雪が降っています。暑かったり寒かったりで、体調には気を付けたいですね。

今日は不動産売買の時に精算をする未経過固定資産税等の処理について触れたいと思います。

固定資産税及び都市計画税は、その年の1月1日を賦課期日とし、賦課期日の所有者に対して、その土地等の所在地の市区町村が課税する税金です。

1月2日以後に売買等で所有権が移転しても、1月1日における所有者が1年分の固定資産税を納付することになります。しかし、その負担は無視できないほどに重いので、不動産の売買取引においては、譲渡対価とは別に、その不動産の譲渡日からその年の12月31日までの期間に対応する固定資産税相当額及び都市計画税相当額(以下「未経過固定資産税」とします)を買主から売主に支払って精算する慣習が広く定着しています。

慣習としての固定資産税等の負担関係

もうちょっと具体的なイメージで考えてみます。
上記の図のように3月31日に引渡しの不動産の売買契約があったとします。
法律上では固定資産税等は1月1日の所有者に課されるものなのですが、3月31日以降は買主が不動産の所有権を持つことになるので、慣習として3月31日以降の固定資産税等は買主が負担するということです。その場合には、買主は3月31日以降の固定資産税等を計算して、売主に支払います。

会計処理はどうするのか?税法ではどうなっている?

買主側の処理

未経過固定資産税等は、不動産の買主が市区町村に納付するものではありません(あくまでも1月1日の所有者である売主が納付するのです)。固定資産税及び都市計画税が不動産の保有にかかる税であることから、売主に課された税の負担を考慮して、不動産の売買取引の対価に追加して買主から売主へ支払うものなのです。
したがって、その未経過固定資産税等は、譲渡対価の一部として、不動産の取得原価に算入することになり、必要経費に算入することはできません。

つまり、買主側は不動産の取得原価に算入することにより、その不動産が減価償却の対象となるような資産(たとえば建物)であれば、その後の減価償却の手続きを通して、経費に算入していくことになります。
また、もし、その不動産が土地のような減価償却の対象とならない資産であるならば、どこかの時点でくるであろう売却の時点で初めてその固定資産税部分を経費(この場合には厳密には取得費ですが)にすることができるのです。

売主側の処理

くどいようですが、法律上、あくまでも固定資産税の納税の義務を負うのは1月1日の所有者である売主です。
不動産売買における未経過固定資産税の精算は、慣習的・自主的に契約の一つの条件として行われているものになります。
つまり、未経過固定資産税は契約上の譲渡対価としては記載されていないものの、買主と売主との間では、固定資産税の精算金も含めたところで譲渡代金の合意がなされていると考えられます。

したがって、売主が受け取った未経過固定遺産税等の金額は、契約に付随する収入として譲渡所得の収入金額に含めて譲渡所得の申告をする必要があるのです(売買代金+未経過固定資産税の受取金を不動産売買の収入として申告するということです)。

この点を忘れてしまうと、あとで税務署から指摘をうけることになってしまいますので、気を付けましょう。

ではまた。

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