サブリース | 30年一括借り上げ保証かもしれないが、しっかり考えよう!

NHK クローズアップ現代「アパート建築が止まらない」を見て

こんにちは。

5月11日のNHKクローズアップ現代「アパート建築が止まらない」を見ました。
クローズアップ現代はやらせ問題などもあり、いろいろ問題もあるのですが、昔から大好きな番組です。
他では取り上げないような、かつ、タイムリーな話題をたくさんやっているので、本当に勉強になります。

5月11日の放送では、30年一括借り上げを謳った業者と契約して、アパートを建築した大家さんを取り上げていました。

こういう業者については、新聞やテレビなどで広告が出ていますので、ご存じの方も多いかと思いますが、簡単に説明しますね。

土地を持っている人に、業者が声をかけてきます。
相続税対策や副収入が得られるというセールストークです。
持っている土地にアパートを建築しませんか?と。

「アパートの経営は、私どもの会社にお任せください。30年間、アパートを一括で借り上げます。空室リスクは大家さんが負わずに、私どもで負います。経営は安定しますので、安心ですよ~」

と言ってくるのです。

今回のクローズアップ現代では、この問題について取り上げていました。
もちろん、きちんと仕組みを理解して、アパート経営のひとつの手法として納得して契約している方はいいのです。しかし、お年寄りやアパート経営について素人の方はセールスマンの説明を鵜呑みにしてしまいます。

この手の契約の問題点は、まず建築費が高いことです。業者は高い建築費を大家に支払わせることで、最初に利益を確保しています。
また、30年一括借り上げを保証するというようなことを言いますが、状況に応じて契約内容の見直しを迫ってきます。賃料の値下げを要求してくるのです。嫌なら解約するしかありません。素人の大家には客付けは難しいので、相手の要求を呑むしかないのです。

結局、賃料の値下げの結果、アパート建築にかかった費用(借金)を返せないことになってしまうのです。

リーマンショック前に説明会に行ったことがある

私の家は、賃貸マンションの経営をしています。大家をやっています。大家業を一つの事業として考えて本気でやっています。

リーマンショック前は、不動産がイケイケな感じでしたので、業者が新しくアパートを建築しませんか~と声をかけてきました。

私たちは、もちろんこの契約のカラクリを知っていますので、話には乗りませんが、一度話を聞いてみるのもおもしろいと思い、説明会にでかけていきました。

豪華な会場で、豪華な昼食を食べながら、営業マンがうやうやしく説明をしてくれます。
他に来ていた方たちは、やはり年配の人が多いです。

たいていの人は、これほど厚遇をしてくれて、しかも一部上場の企業が(どことは書きませんが)、あらゆる資料を提示して説明をしてくれるので、だんだんその気になってきます。

私たちは、その中でセールスマンを苛めてきました(笑)。さんざん嫌な質問をして、うんざりしたことでしょう。

もちろん、その後のフォローアップがなかったことは言うまでもありません。

ヒトの説明を鵜呑みにせずに自分で考えることが大事

このようなサブリース契約で問題を抱え、国民生活センターに相談に来る人は後を絶たないようです。

なぜ多くの人が困った状況になるのか?

もちろん、業者がいいかげんなことを言うこともあるのでしょう。お年寄りなどはすっかり信じてしまうのかもしれません。
けれど、やはり億単位のお金を動かしてアパート建築をするのに、業者の言葉をそのまま信じてしまうというのは安易なのだと思います。

自分で考える。契約書は穴のあくほど読み込む。わからないことはいくらでも質問をする。第三者に相談をする。

これは基本ですよね。

これはアパート建築に限らないはずです。

そして、アパートやマンションの購入をしようと思ったときは、必ず事前にキャッシュフローのシミュレーションをするということが大事です。最初にこれをやらなければ失敗することが多いです。このようなサブリース契約の場合には、賃料が値下がりしていくことを織り込んだうえで、何パターンもシミュレーションするのです。

また、アパートの建築費をフルローンで賄うことも非常に危険です。自己資金を入れて、どこまで余裕があるかという検討が必ず必要なのです。

これ以上、失敗してつらい思いをする人が出ないことを祈ります。

ではまた。

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